АНАЛИЗА АКТУЕЛНОГ СТАЊА, ИЗАЗОВА И ПРЕВЕНЦИЈЕ ПРОТИВЗАКОНИТИХ АКТИВНОСТИ У ОБЛАСТИ НЕКРЕТНИНА У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ
DOI:
https://doi.org/10.22190/TEME260212033ZKljučne reči:
тржиште некретнина, превенција противзаконитих активности, правна сигурност, легализација, Република СрбијаApstrakt
Тржиште некретнина у Републици Србији представља један од кључних сегмената економског система, али истовремено и област изражених изазова и повећаног ризика од различитих облика противзаконитих активности. Висока вредност трансакција, сложени имовинско-правни односи, недовољна транспарентност и изражена улога институционалних актера чине сектор некретнина погодним за појаве као што су преваре у промету непокретности, прање новца, нелегална градња, злоупотреба уговорних односа и еколошки криминал повезан са грађењем и рушењем објеката. Циљ овог рада је анализа на свеобухватан и систематичан начин актуелног стања, идентификација и систематизација кључних изазова у области некретнина у Републици Србији из перспективе превенције противзаконитих активности, уз ослањање на анализу макроекономског, институционалног и регулаторног окружења. На основу јавно доступних података релевантних међународних и домаћих институција, рад ставља посебан акценат на анализу ризика, слабости и претњи које могу генерисати или олакшати противзаконите активности, при чему се указује и на улогу међународних (институционалних) индикатора као мета-оквира који утиче на перцепцију ризика и инвестиционе одлуке страних инвеститора у сектору некретнина у Републици Србији. У том контексту, детаљно се анализирају и разматрају механизми превенције, улога надлежних институција на различитим нивоима власти у овом процесу, као и релевантни законодавни оквири који се односе на ову област. Рад доприноси свеобухватнијем и бољем разумевању могуће повезаности тржишта некретнина и потенцијалних противзаконитих активности, указујући на значај превентивног приступа, који подразумева унапређење механизама и институционалне координације, побољшање правне сигурности и примену савремених технолошких решења у циљу смањења ризика и јачања интегритета тржишта некретнина у Републици Србији.
Reference
Agaidarov, T. S., Sartaeva, K. R., Isataeva, B. T., & Serik, G. (2024). Legal analysis of fraud in the real estate sector. Journal of Actual Problems of Jurisprudence/Habaršy. Zan̦ Seriâsy, 109(1).
Alihodžić, A. (2024). Determinants of the real estate market in the Republic of Serbia: Overview and findings. Bankarstvo, 53(1), 38–73. https://doi.org/10.5937/bankarstvo2401038A
Barone, R. (2023). Home sweet home: How money laundering pollutes the real estate market: An agent-based model. Journal of Economic Interaction and Coordination, 18, 779–806. https://doi.org/10.1007/s11403-023-00391-y
Bugarski, T. D., Milašinović, S., & Milošević, G. (2025). Serbian citizens’ perception of corruption in the public sector — Legal and social-economic component. TEME, 48(4), 799–819. https://doi.org/10.22190/TEME240719046A
Council of Europe. Committee of Experts on the Evaluation of Anti-Money Laundering Measures and the Financing of Terrorism (MONEYVAL). (2025). Anti-money laundering and counter-terrorist financing measures: Serbia (Sixth Round Mutual Evaluation Report). Council of Europe. Retrieved 10.02.2026, from https://www.coe.int/en/web/moneyval
Deniz, V., Kayalık, M., Kırtıloğlu, O. S., & Polat, Z. A. (2023). The public-private partnership (PPP) in the provision of land registry and cadastre services in Türkiye. Advanced Land Management, 3(1), 41-53.
Georgiadou, M. C., & Ionica, M. L. (2025). ESG Integration in Residential Real Estate: The Case of Constanța, Romania. Sustainability, 17(17), 7701. https://doi.org/10.3390/su17177701
Global Initiative Against Transnational Organized Crime. (2025). Global organized crime index 2025. Global Initiative Against Transnational Organized Crime. Retrieved 10.02.2026, from https://ocindex.net/
Holdberh, N. O., & Urlapova, O. Y. (2024). Ways of Committing Real Estate Fraud. JE Eur. L., 40.
International Organization for Standardization. (2020). Upravljanje otpadom od građevinskog materijala i rušenja (Management of waste from construction and demolition). ISO 20887:2020. Retrieved 10.02.2026, from https://www.iso.org/standard/69370.html
Jovanović, Đ., & Živković, T. (2019). Security threats and challenges – Inadequate waste management at the local level in the Republic of Serbia. Teme, 43, 981–996. https://doi.org/10.22190/TEME191011058J
Jovanović, D., & Živković, T. (2019a). Public-private partnership as a possibility for improving municipal waste management. Spatium, 42, 41–48. https://doi.org/10.2298/SPAT1942041J
Kostić, V., Kostić, A., & Milićević, S. (2025). Green economy in natural capital management: Implications for sustainable development. TEME, 49(1), 65–87. https://doi.org/10.22190/TEME240126003K
Koumpias AM, Martínez-Vázquez J, Sanz-Arcega E (2022), "Housing bubbles and land planning corruption: evidence from Spain’s largest municipalities". Applied Economic Analysis, Vol. 30 No. 89 pp. 132–150, doi: https://doi.org/10.1108/AEA-11-2020-0159
Li, S. G., Xu, X. Y., Liu, Q. H., Dong, Z., & Dong, J. C. (2023). Financial Development, Real Estate Investment and Economic Growth. Applied Economics, 55(54), 6360–6377. https://doi.org/10.1080/00036846.2022.2154313
Martyniak, M. (2023). Resilience of households on the housing real estate market to economic shocks in the 2019-2022. Zeszyty Naukowe. Organizacja i Zarządzanie, 181, 377-386.
Matveeva, M. V. (2020, June). Impact of escrow accounts on construction rates. In IOP Conference Series: Materials Science and Engineering (Vol. 880, No. 1, p. 012119). IOP Publishing. https://doi.org/10.1088/1757-899X/880/1/012119
Ministarstvo finansija Republike Srbije – Uprava za sprečavanje pranja novca. (2024). Nacionalna procena rizika: Procena rizika od pranja novca (National risk assessment: Money laundering risk assessment). Beograd: Ministarstvo finansija Republike Srbije.
Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. (2025). Godišnji izveštaj o radu Republičke građevinske inspekcije za 2024. godinu. (Annual report on the work of the Republic construction inspection for 2024). Beograd: Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.
Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED). (2023). Siva ekonomija u sektoru zakupa nepokretnosti: Poreski i institucionalni izazovi. (Grey economy in the real estate rental sector: tax and institutional challenges). Beograd: NALED.
Nastić, M. (2024). Access to justice in the digital age. TEME, 48(4), 235–249. https://doi.org/10.22190/TEME241104018N
Property Rights Alliance. (2025). International Property Rights Index 2025.
Retrieved 10.02.2026, from https://internationalpropertyrightsindex.org/
Republički geodetski zavod. (2025a). Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u Republici Srbiji, 2014-2024 (Report on the state of the real estate market for the period 2014–2024). Beograd: Republički geodetski zavod. Retrieved 10.02.2026 https://www.rgz.gov.rs/izve%C5%A1taji-za-profesionalne-korisnike
Republički geodetski zavod. (2025b). Izveštaj o delimično regulisanom sistemu tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji za 2024. godinu (Report on the Partially Regulated Real Estate Market System in the Republic of Serbia for 2024). Beograd: Republički geodetski zavod. Retrieved 10.02.2026, from https://www.rgz.gov.rs/content/docs/000/000/006/Извештај о делимично регулисаном тржишту за%20 2024.годину.pdf
Republički geodetski zavod. (n.d.). GeoSrbija – Nacionalna infrastruktura geoprostornih podataka. Retrieved 10.02.2026, from https://a3.geosrbija.rs/
Republički zavod za statistiku. (2026a).
Izdate građevinske dozvole (Issued building permits) [Statistička baza podataka]. 7
Beograd: Republički zavod za statistiku.
Retrieved 10.02.2026, from https://data.stat.gov.rs/
Republički zavod za statistiku. (2026b). Izgrađene površine objekata (Constructed floor area) [Statistička baza podataka]. Beograd: Republički zavod za statistiku.
Retrieved 10.02.2026, from https://data.stat.gov.rs/
Republika Srbija. (2023). Uredba o načinu i postupku upravljanja otpadom od građenja i rušenja (Regulation on the manner and procedure of construction and demolition waste management) (Službeni glasnik Republike Srbije, br. 93/2023, 94/2023 – ispr.).
Republika Srbija. (2024). Pravilnik o uređenju, upravljanju, odlaganju i deponovanju građevinskog otpada u toku izvođenja radova (Rulebook on the regulation, management, disposal, and landfilling of construction waste during construction works) (Službeni glasnik Republike Srbije, br. 81/2024).
Retrieved 10.02.2026, from https://www.bbc.com/serbian/articles/c0q4nj990ppo/lat).
Retrieved 10.02.2026, from https://www.blic.rs/vesti/beograd/bara-reva-zasticeno-prirodno-podrucje-i-staniste-ptica-ili-mesto-za-odlaganje/hjnsvfq
Simović, M., & Šikman, M. (2021). Towards a transdisciplinary approach in the study and control of crime. TEME, 45(2), 715–738. https://doi.org/10.22190/TEME190211041S
Tarasenko, O., Stankovych, M., & Pozihun. (2024). Economic crime in the field of real estate. Baltic Journal of Economic Studies, 10(3), 313-317. https://doi.org/10.30525/2256-0742/2024-10-3-313-317
Transparency International. (2025). Corruption Perceptions Index 2024.
Retrieved 10.02.2026, from https://www.transparency.org/en/cpi/2024
U.S. Green Building Council. (2024). Leadership in Energy and Environmental Design (LEED). Retrieved 10.02.2026, from https://www.usgbc.org/leed
Ugalde, V. (2023). Overregulation, Corruption, and Urbicide. In: Carrión Mena, F., Cepeda Pico, P. (eds) Urbicide. The Urban Book Series. Springer, Cham. https://doi.org/10.1007/978-3-031-25304-1_16
Vlada Republike Srbije. (2022). Program upravljanja otpadom u Republici Srbiji za period 2022–2031. godine. (Waste Management Program in the Republic of Serbia for the Period 2022–2031). Službeni glasnik Republike Srbije.
Vlada Republike Srbije. (2023). Uredba o načinu, uslovima i postupku za privremeno priključenje nelegalno izgrađenih objekata na elektroenergetsku mrežu, vodovod i kanalizaciju. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 70/2023.
World Economic Forum. (2019). The Global Competitiveness Report 2019. Geneva: World Economic Forum. Retrieved 10.02.2026, from https://www.weforum.org/
World Justice Project. (2025). Rule of Law Index 2025.
Retrieved 10.02.2026, from https://worldjusticeproject.org/rule-of-law-index
Zakon o državnom premeru i katastru. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 72/09, 18/10, 65/13, 15/15 – US, 96/15, 47/17 – autentično tumačenje, 113/17 – dr. zakon, 27/18 – dr. zakon, 41/18 – dr. zakon, 9/20 – dr. zakon. (Law on State Survey and Cadastre).
Zakon o javnom beležništvu. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – dr. zakon, 93/2014 – dr. zakon, 121/2014, 6/2015, 106/2015, 94/2024. (Law on Notaries Public).
Zakon o komunalnim delatnostima. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 88/11, 104/16, 95/18. (Law on Public Utility Services).
Zakon o obligacionim odnosima. Službeni list SFRJ, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89; Službeni list SRJ, br. 31/93; Službeni list SCG, br. 1/2003 – Ustavna povelja; Službeni glasnik Republike Srbije, br. 18/2020. (Law on Obligations).
Zakon o ozakonjenju objekata. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 96/2015, 83/2018, 81/2020 - odluka US, 1/2023 - odluka US i 62/2023 (Law on Legalization of Buildings).
Zakon o planiranju i izgradnji. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 – dr. zakon, 9/2020, 52/2021, 62/2023 i 91/2025. (Law on Planning and Construction).
Zakon o porezu na dohodak građana. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn., 7/2017 – usklađeni din. izn., 113/2017, 7/2018 – usklađeni din. izn., 95/2018, 4/2019 – usklađeni din. izn., 86/2019, 5/2020 – usklađeni din. izn., 153/2020, 156/2020 – usklađeni din. izn., 6/2021 – usklađeni din. izn., 44/2021, 118/2021, 132/2021 – usklađeni din. izn., 10/2022 – usklađeni din. izn., 138/2022, 144/2022 – usklađeni din. izn., 6/2023 – usklađeni din. izn., 92/2023, 116/2023 – usklađeni din. izn., 6/2024 – usklađeni din. izn., 94/2024, 101/2024 – usklađeni din. izn., 8/2025 – usklađeni din. izn., 19/2025, 109/2025, 115/2025 – usklađeni din. izn. i 6/2026 – usklađeni din. izn. (Law on Personal Income Tax).
Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 91/2025. (Law on Special Conditions for Recording and Registration of Rights to Real Estate).
Zakon o prometu nepokretnosti. Službeni glasnik Republike Srbije br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015 (Law on the Transfer of Real Estate).
Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 113/2007, 55/2013, 108/2014, 112/2015, 97/2018. (Law on the Prevention of Money Laundering and Financing of Terrorism).
Zakon o zaštiti vazduha i vode. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 36/09, 88/10, 91/10, 93/12, 101/16, 95/18. (Law on Air and Water Protection).
Zakon o zaštiti životne sredine. Službeni glasnik Republike Srbije, br. 135/04, 36/09, 88/10, 91/10, 14/16, 95/18. (Law on Environmental Protection).
Zhang, L., Ci, L., Wu, Y., & Wiwatanapataphee, B. (2024). The real estate time-stamping and registration system based on Ethereum blockchain. Blockchain: Research and Applications, 5(1), 100175. https://doi.org/10.1016/j.bcra.2023.100175
